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2018年 11月 17日 星期六  
地产文章   

社区介绍

  • 租房新政9月生效,租约签多久才好?

    91日,安省地产新政有关房屋租赁方面的规定开始正式生效。然而我们今天的话题,与此并无多大关系。

     还是先说说新政中比较重要的一条。对于那些还在犹豫是否答应租客的要求,签署长期租约的房东们来说,也许有启发。

     大家都知道,安省每年7月,会出台一条次年租金涨幅限制标准。比如2018年的租金涨幅不得超过现有租金的1.8%。我前边已经专门有文章说过。

     不同的是,新政实施前,租金涨幅限制只针对那些在1991年建造的物业有效,之后的物业,房东们可以得到豁免。也就是说,1991年之后完工的物业,房东们可以根据自己的各项额外开支,每年合理涨租,以便做到收支平衡,甚至有点儿正现金流。

    新政将这条取消,任何时候建成的物业,都要遵守政府的租金涨幅限制。1991年这一说,从本月开始,正式失效。

     

  • 尘归尘,土归土。地产新政来晚了

    所谓“新政”,自然是指安省政府4月21日午夜开始实施的,旨在控制房市的地产新政策。

    新政出来,不但多媒体抢头条,更有各路“专家”纷纷发表感言和分析,一时间仿佛高地公园每年一开的樱花,绚烂而短暂,招来无数摄影英雄尽折腰。

    这“地产新政”,成了一场 “命题作文”大赛。

    好吧,既然是热点,而且是暂时的,作为地产从业人员,每天在买卖房屋前线作战,岂有不说两句的道理?

    千言万语,一句话,新政出台晚了,作用甚微。

     

     

  • 这个城市会成为大多伦多的“雄安” ?

    如果哪个城市是大多伦多地区的雄安县是一道抢答题,我现在就给答案:北部重镇 Newmarket

     相信住在万锦,列治文山和东西部的人群会揭竿而起吧。

     呵呵,可是且慢,容我仔细道来。先说这雄安就是一个土得掉渣的县城,虽然作为特区闪亮登场,毕竟百姓脸上的乡下红还没去掉呢,不就是房地产先行抢手么,那又怎么样?难道可以取代大城市独有的人文么?

     如果把多伦多比作北京,那么,万锦,列治文山就是深圳,珠海,或广州。雄安,咱还真不愿意做呢。

     
  • 买投资物业,买家是否接受原租客?

    带客人看房时,常常遇到需要24小时预约看房的卖家。通常情况下,这是有租客居住的物业。有时候是业主和租客同住,有时完全是租客。有些和房东相处融洽的租客,可以允许潜在买家提前12小时预约,并且将房子打理的很整洁。

    我这篇要说的是,作为买家,如果您买的就是这样的出租物业,而恰好您看的物业就有现成的租客,愿意继续在里边住着,您有两种选择:1. 和现有租客签约,继续让其居住。2.要求卖家空屋交房,收拾干净后重新找租客。

     

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加国生活

买房须知

卖房须知

多伦多私立学校介绍

安省房产税收常识及常见问题

房地产市场走势

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  • 几年新的 Condo 最值得买?

    有关Condo的话题说了不少,但总有过去说不到,抑或随着现代Condo建设的推陈出新,出现的更多应该引起买卖双方重视的事情。

    开门见山,说说几年新的Condo性价比最高,最值得买。当然,前提是:您想好了要买重售Condo,就是,二手Condo

     根据过去这些年帮助客户买重售Condo的经验和体会,我认为,1年以上,5年以下的Condo性价比最好。

     您问,为什么啊?好,既然今天咱说Condo,也算追了一把热点,那咱就从头仔细聊聊。

     
  • 2019 年租金涨幅出台:我为什么说换租客成了幸运事儿?

    每年7月,安省政府会出台次年的租金涨幅指引,本月刚公布的2019年的租金涨幅标准是:1.8%

     如果您是关心租市的房东,或看过我去年此时写的那篇房东们,2018 在即,又可以涨租金了,那您已经知道,2018年的租金涨幅,也是1.8%,所以,两年根本就就是一样的嘛。

     所有业主们都应该知道,这两年的各种物业维护费,可涨了至少不下 5% ;眼下加美贸易战一打,今年到明年,各种建筑材料涨 30% 都是有可能的;未来一年央行连续加息的潜在可能性,更让业主们的贷款开销雪上加霜。

     
  • 未来的房市,想卖房需准备多久?

    开门见山回答:无论是现在,还是将来,作为此刻的业主,投资人,未来的卖家们,您想在某时某刻,成功将自己的物业卖出,用很多年前的那句口号来套一下:时刻准备着,为成功卖房而时刻准备着。

    众所周知,过去这些年,房市都是卖家市场。是个房子就不愁卖。买卖房屋不是买卖股票,本来无须有太多投机心理,想买就买,一旦持有,想卖就卖,一旦成交,双方必有盈利,卖家是现在盈利,买家是未来盈利。

     
  • “租房合同”实行统一版本:站在房东的角度说几句

    开年到现在,仅仅两个半月的时间,和房市有关的政策一个接着一个,每个消息从表面上看都不利好。目前除了Condo继续保持火爆局面之外,房市似乎真没什么可值得开心起来的理由。

    上周,安省出台一份标准租房合同,几乎涵盖所有民租房,政府救助物业,福利物业除外,今年430日开始实施。这份强制使用的标准合同,适用于430日之后签约的租客,之前签约的不在此范围内。

     据不完全统计,安省拥有自住房的人口占比大约 69%,而这些拥有自住房的业主中,有近50%的人拥有第二套房,或者更多,作为出租物业。可想而知,这个标准租房合同出台,造成的影响和各方情绪波动不小。

     
  • 冬天不扫需,夏天不除草:政府管的有多宽

    今年圣诞节期间,我的邻居要去度假三周,拜托我帮他们夫妻俩看房。我欣然应允之际,也暗自担心,万一下了很大的雪,他们不及时铲雪,政府罚款怎么办?这个邻居去年底才搬来,我们并不熟。问了倒显得多事。我想,他们应该有安排吧?

     接下来的结果自然都知道,今冬这个雪,不但没有万一下,简直就是十分笃定的大下特下,2017年,南安省的居民结结实实过了一个白色圣诞。

     我今年饱受背疼之苦,腰间盘似有凸出,医生严格嘱咐,不能弯腰负重,具体到实际操作,冬天一定不要铲雪。幸运的是,我家同条街有一个勤工俭学的好孩子高中生,每到冬天就挨门挨户撒传单,扫雪 $20一次。双车道一场厚雪,人工一锹锹挖,至少要2个小时,可以说是非常便宜了。

     
  • Condo 持续火,继续涨;所以我买独立屋

    2017年最后的几个月里,多伦多市中心,且不提楼花,单靠近多大和怀雅逊大学附近的二手楼盘,始终受到众人追捧,一套11卫,不到500尺的小户型,没有车位,也可卖到每套 $60万以上。好楼层,加上一个Dan,介于500600尺的单位,居然可以叫到$80万。当然,我说的这些楼,都是黄金地段,3年新,出租和管理都属上佳。对于小户型Condo来说,似乎仍然很贵。仔细算下来,平均每尺过了$1000,几乎赶上了建筑商发放的新楼盘价位。

    与此相反的是独立屋的萧条和不定。央行提高利息,B20贷款新政出台,导致很多人无法再买到自己心仪的独立屋,但却不愿退而求其次,买个半独立或无管理费镇屋,于是,众多买家,尤其投资客人,开始转向,将目标锁定在Condo上,认为价格可负担,自住投资皆可。

     
  • 告别2017: 生命是一场旅行,笑着走下去

    2017 即将成为过去式。年终岁尾,总归要有个仪式感。这一篇,就作为2017年的告别总结吧。

     这一年,让多数人痛心疾首,欢欣鼓舞,扼腕长叹,并与我息息相关非的大事件,非房产莫属。

     相信地产业内所有人都感触良多。老牌,大牌;还是新牌,小牌和挂靠在廉价及不廉价地产公司的经纪们,经理们,如果被媒体逐一采访,相信都会成就一篇好文章。

     这一年,经纪也好,客户也罢,被连年的地产旺市冲昏头;甚至,我知道的好几个畏首畏尾从不看好房市,也从未入市之人,偏在这一年,倾家荡产在最高点买房。

     如果说,作为局外人的客户,平时上班,工作,并不涉猎地产投资,对房市也许并不如每天摸爬滚打在房产前线的地产经纪知道的更多,这些人犯些激进的错误,看走眼,在房市中失手,都有情可原。

     然而,我有很多同事,也都栽在了这场政府新政策下的地产大滑坡中。

     
  • 记一次细思极恐的选租客经历

    现在的房市,感觉说什么都是不靠边。快过节了,咱们也轻松些,讲个我自己上周刚刚经历过的选租客故事。

     最近这几年,华人业主将物业出租的越来越多,我每年接的出租单子没有几十单,也要十几单,选出来的租客无一失手。至少,都能做到按时交租,房东不必采取驱逐行动来让租客走人。

    有朋友开玩笑说我,过手这么多租客,恐怕赖租客闻都闻得出来了。

     话说上次我提到,我帮客户买的房子上市出租,顺利找到租客,租客工作出了问题,居然需要靠驱逐措施来赶走这个租客。也算是我职业生涯的首例。

     
  • 大麻明年夏季合法,租客贩卖大麻如何解?

    很多人可能已经知道,安省明年7月将大麻合法化,当然,省府随之也出台很多限制和管理措施。

     其中包括,除了每家只可以种植四棵大麻。吸食和经营都有严格的要求。

     我们今天说的是房东和租客的相关利益是否因为大麻而有改变。作为房东,您可能会说,多新鲜啊,租客种植大麻,即使是合法范围内的四棵,或者,做大麻生意,一定要驱逐才可以。呵呵,不一定哦。

     
  • 客厅及起居室的家具摆放和妆饰

    写完题目心里开始哆嗦,家居类文章,外行不懂看,内行不屑看,半生不爱看。

    事出有因。今年在 Seneca College 报了Home Staging 课程,起初是为了拿到这个课程的修业证书,为自己职业生涯添上一点儿亮色。极至开始学习,却发现学到很多东西。华人善于实践,西人善于总结。我们平时常说西人有品味,居家布置有格调,所有这些在理论上都有依据。

     随着课程的深入,愈发感觉有收获。好东西要分享,何况还是对客户有用的。

     如今买家市场,房子上市后很难立刻出手,有些甚至滞留几个月。这样的情况,自己做家居装饰至关重要。很多妆饰公司的家具华而不实,主要目的是为了让买家来看房时眼前一亮。

     

     

  • 卖家无奈,买家狷狂:房市何去何从 ?

    总结我最近几期的地产文章,事实上,分析过去一年来我的多数文章,不是分析地产形势,就是对租客和房东的那点儿事儿颠三倒四的说。

    今天轮到说形势,呵呵。说到这个地产形势,无论经纪如何站在前沿的角度去做详尽的市场分析,总有客户宁愿信其无,不愿信其有。一句话,就是不信。

     目前,买家经纪如是说:现在是买家市场,房源充足,价格合理,能挺到现在的卖家都不是一二般战士,心理素质那是相当的强;然而,令人高兴的是,这些卖家已经调整了自己的价位和态度,枕戈待旦,随时恭候买家出场。所以,买家们,是时候出手了。

     

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  • 自己装饰卖房,哪些饰品用后有必要退货 ?

    写完这个题目,觉着很不好意思。虽然北美各大商家的退货制度非常完善,但商家靠卖货吃饭,这么公然讲退货很赫颜。

     我自己曾经在异国做过几年批发兼零售店生意,了解商家的心思。所以,一直以来,我自己买了东西很少退货,除非买来的物品实在不合用,或者完全不对路,并且,这个东西还必须是很贵,放在那里完全不能用,有肉痛的感觉。否则我都不愿意退。

     这个理念在到了加拿大后开始逐渐改变。

  • 一路向北?北到何处?

    上篇“ 如果一定要异地投资,我就在这个城市买房 ” 介绍西南部城市 Brantford的文章出来后,几个我自己的客户问我,为什么不是 Barrie?你应该熟悉Barrie的啊。

    是的,毕竟,我住在北边,距离Barrie,呃,其实也不近。

    近年来,到Barrie投资的客人开始多起来。当地出了很多建筑商售卖的新房,周围的居民新区也开始逐渐成型。几年前,我带客户去Barrie看开发商的新区,同时对老区也小小研究了一下,顺便看了几套老房。 如今,当年看过的那些房子,涨幅都好。$30万的新屋,现在也要$50万上下了。

    然而,我个人对在 Barrie 投资一直心存顾忌。不是不可以投资,但不是我的首选。 

    说到这儿,就要讲一个投资的感觉问题。西人常用 Gut 来形容无法言说的感觉。比如,listen to your gut,我们华人就是 “跟着感觉走”。。

  • 租客也分三六九等?如何不带偏见识别?

    租客和房东之间,从求租相识,到租住期间相处,到最后因为各种原因分开,在理想社会里,应该是“只要人人都献出一点儿爱,世界将变成美好的人间”。

     所以,咱今天这个题目,似乎已经有偏见的成分在里边。然而,题目是问号,意思是,真的分等级么?并不是,全在您如何看这个事儿。

     我原来写过很多关于租客的各种文章,也曾经多次强调过,有些事儿,道理虽然人人都懂,也遵照这些规则去做,但一定不能说。“政治正确”永远不能忘。

     时常看到报道,某房东在Kijiji上登招租广告,公然说不要黑人,或者,单亲妈妈免谈。这样的词句,属于自己往雷区里走。明知山有虎,偏向虎山行,真把老虎当病猫了。任何广告,都是为了给人看的,看到的人如果意识到自己的权利被侵犯,会让这些房东吃不了兜着走。

     这样明显的低级错误,我们在国外久住的华人一定不会犯。

  • 加息不足惧,就怕你不努力

    继四月地产新政出台,房市持续平淡后,央行在712号要加息的喧嚣开始日渐高涨,最近各媒体几乎把加息说成了铁板钉钉真是看热闹不嫌事儿大。

     好吧,既然这么笃定,况且过去的7年来一直没有加息,我们就按照真的加息来设计一下未来的日子。

     虽然我们多数人不是经济学家,然而看着媒体和各路经济学家历年来的房市和经济分析文章,也知道,加息意味着经济好转,加币坚挺;加息传递出来的信号是利国利民的好消息。

     并且,央行此次加息,是隔夜贷款利率提高四分之一个百分点,说人话,就是,0.25 个点。

     
  • 房市变天,现在应该卖房么?

    上周,和我家隔了一条街的住户,经我隔壁邻居介绍,约了时间要和我谈谈。见面开口就说要卖房,我当时听了心里咯噔一下。

    现在,很多人都面临着一个问题:房市变天,现在应该卖房么?

    如今的二手房市场现状是:买家不屑,卖家不甘。

    无伦如何分析现状,解读市场,,一个不争的事实就是:房市变天了。

     从两月前的每房必抢,每抢必高,每高必是同街,同区历史最高成交纪录,到现在的每房必滞,每滞必调,每调必是同区历史.....呃,仍然很高价。

     房市如何并不是我今天要说的主题。今天要说的是,现在,房市的变化,导致那些在自己家住了几十年的人,突然开始自问:我要不要把房子卖了去养老院?旅游?租房?

     
  • 量跌价挺,房市应声暂平缓;瞻前顾后,卖家9月再翻盘

    安省出台旨在抑制火爆房市的新政近三周,貌似脱缰野马的地产市场似突遭并无致命目的之乱箭,夹杂着杞人忧天的聒噪之声,居然应声放缓速度,开始悠然踏步前行:买卖双方势均力敌的平衡状态明显呈现。

     现在非但不是卖家市场,更不是买卖双方平衡市场。现在是:买家市场。

     然而,买家们,你们准备好了么?

     估计是没有吧?观望,徘徊,犹豫,和自己较劲,等着抄底呢。呵呵,世人历来买涨不买跌,悲剧经常重演,历史总是惊人的相似。

     可是且慢,市场脚步放慢,交易量放缓,价格可依然坚挺呢。

     
  • 这个城市会是大多伦多地区的“雄安”?

    如果哪个城市是大多伦多地区的雄安县是一道抢答题,我现在就给答案:北部重镇 Newmarket

     相信住在万锦,列治文山和东西部的人群会揭竿而起吧。

     呵呵,可是且慢,容我仔细道来。先说这雄安就是一个土得掉渣的县城,虽然作为特区闪亮登场,毕竟百姓脸上的乡下红还没去掉呢,不就是房地产先行抢手么,那又怎么样?难道可以取代大城市独有的人文么?

     如果把多伦多比作北京,那么,万锦,列治文山就是深圳,珠海,或广州。雄安,咱还真不愿意做呢。

     
  • 尘归尘,土归土:安省新政来晚了

    所谓“新政”,自然是指安省政府4月21日午夜开始实施的,旨在控制房市的地产新政策。

    新政出来,不但多媒体抢头条,更有各路“专家”纷纷发表感言和分析,一时间仿佛高地公园每年一开的樱花,绚烂而短暂,招来无数摄影英雄尽折腰。

    这“地产新政”,成了一场 “命题作文”大赛。

     好吧,既然是热点,而且是暂时的,作为地产从业人员,每天在买卖房屋前线作战,岂有不说两句的道理?

     千言万语,一句话,新政出台晚了,作用甚微。

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  • Condo 火了,您知道住Condo的潜规则么?

    今年一月份卖的最火,最让人始料不及的,大概非Condo莫属了吧?

     无论是Condo传统便利高尚区:地铁沿线,Yonge街东部,多伦多大学周边,南起湖边,北到地铁线终点;东边的Whitby西边的Mississauga,大户型多单元,小户型没车位,全部热卖,再没有前两年Condo上市待售期间业主的焦灼等待和被所有看房人的无底线降价刁难。

    20171月份“最扬眉吐气业主大奖,当属那些守得云开见月明的Condo主人。

     Condo的人,不用像住独立屋的人们,冬季扫雪,夏季除草,各种房屋保养和维护。但是,独立屋比Condo便利的是:宠物随便养,猫狗满地走。这些人畜无害的宠物们,即使随地大小便,只要是自己领地,那么,它们除了对主人有交代,其他人自然无权过问,因为,其他人也看不到啊。

     

     

  • 侵蚀屋顶的,不仅是雨和雪

    每年到了春天,屋顶公司开始到处派发广告,他们的黄金季节到了。很多业主以为,屋顶在外边,侵蚀屋顶的不过是雨,雪,冰霜吧。

    然而不全是这样。

    屋顶的通风设备和功能很重要,良好的通风系统是保证您家的屋顶和阁楼不被侵蚀的关键。

    像人一样,屋顶和阁楼需要呼吸,即,空气流通。无法呼吸就会窒息,这里就是老化了。

    我们每天的日常生活,都排出很多湿气:做饭,洗衣服,洗澡,洗碗,甚至是我们人类的呼吸。

    所有这些都会在家中产生很多湿气,这些湿气如果无法从窗户和门排出,就容易产生木质结构的腐烂,以及霉菌。

     

  • 买投资物业,买家是否接收原租客?

    带客人看房时,常常遇到需要24小时预约看房的卖家。通常情况下,这是有租客居住的物业。有时候是业主和租客同住,有时完全是租客。有些和房东相处融洽的租客,可以允许潜在买家提前12小时预约,并且将房子打理的很整洁。

    我这篇要说的是,作为买家,如果您买的就是这样的出租物业,而恰好您看的物业就有现成的租客,愿意继续在里边住着,您有两种选择:1. 和现有租客签约,继续让其居住。2.要求卖家空屋交房,收拾干净后重新找租客。

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  • 买房前,注意些什么?

    很多客户,买了房子,或者卖了房子后,以为万事大吉,高枕无忧,可以直接考虑搬家了。

     然而,从下单买房,到交钥匙收房,无论对卖家还是买家,中间都隔着很多步骤。

     先说买房子下单前需要注意的一些事情。

  • 谁在乎,谁输:找租客千万不可着急

    这两年来,写的有关地产方面的博文,以及随之在“地产周刊”上发表的专栏,几乎都和租客有关。

    原因不外乎是,我自己的投资物业,一直以来都是在出租状态。这几年和租客也真的没少打交道,甚至因此加入安省房东协会,以便获取其它房东的宝贵经验。这个协会的网站上专门有个论坛,房东们把自己遇到的各种奇葩租客放在网上和其他人分享,并讨教应付措施。

    有意思的是,这个网站,也欢迎租客加入,并且专门有个租客论坛,租客们在那里讨论如何可以骗过房东,顺利入住。

     想想都觉着好笑,我自己进入这个网站,看着租客们讨论如何蒙骗房东时,感觉如同打入敌人内部的潜伏者。

  • 房东说租客胸大,被罚款$1000

    很多年前,看过一部电影,叫 “刮痧”。

    爷爷到美国探望事业有成的儿子一家。有一天小孙子生病,由于看不懂药品说明书,情急之下,爷爷采用中国传统疗法“刮痧”,来给孙子去火消毒。后来孙子在偶然的场合被发现了后背上刮痧后特有的一道道红檩子,从而发生父母被剥夺看护权等一系列的悲剧。

    这种文化差异导致的冲突到处都是,几乎在我们每天的生活中都可以举出具体的例子。

  • 世界大乱,继续买入,还是卖出?

    上个月,我从 National Post看到一篇好文章,分析房地产,主要是投资出租物业的,说的很有道理,必须和读者分享。

    这篇文章就是根据那篇英文稿有感而发,引申来的。

    根据加拿大统计局的资料,全国有69%的加人拥有自己的住房,即物业产权。变相的说,有差不多30%的人是租客,或者其它形式的住房者。

    这个统计数字,前几年就常听到,我的一位移民多年的好朋友,女的,在经历了最初的艰苦卓绝后,进入银行总部工作,成了名副其实的白领阶层。她老公投资理念差,加上被前些年的苦给吓着了,迟迟不敢买房,尽管已经够了首付并且老婆的薪水足以付月供。所以,我只要和他们在一起聚会,就或多或少扯到这个话题,谁让我是经纪呢。老婆要求当务之急必须买房的最有力佐证就是:加拿大70%的人拥有住房,而我们还在租房!

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  • 客户去留随意,佣金未必

    起这么个题目。似乎有点儿赌气的味道,其实真不是。所以必须开宗明义,我自己从来不在初识客户之时让客户签署BRA:即,买家代理协议。即使后来熟悉了,看房子看到踏破了车轮,如果不是所在的地产公司的严格规定,我甚至也根本就不想签这个防君子不防小人的什么协议。

    绑架来的忠诚和责任看上去更像是怜悯,毫无价值和尊严。天要下雨,娘要嫁人,客户去留随意。即使佣金也无,只当是有人陪着谈笑间,考察了某地的房地产市场,何乐而不为?

    然而,签署了代理协议,就涉及到了佣金的问题,甚至,直接涉及到了买家客户必须要掏口袋破费的问题。

    这篇就是说说,作为买家,您需要知道的那些关于佣金的事儿。

     

  • 有必要么,买房订金额越来越高?

    多伦多地区的房市如此火爆,抢Offer大战频频上演,卖家经纪对买家在签好合同后所交付的订金,无论从数额上还是时间上都有了与以往不同的要求。

     通常,在买卖双方签好合同后的24小时之内,买家需要将事先同意,并且写在合同里的订金数额开出一张银行本票,送到卖家经纪公司。

     如果不是抢购而来的合同,订金的数额通常没有特殊的要求,基本是房价的3%上下。

     如果是抢购来的合同,即同一时间竟抢Offer,卖家经纪会要求订金是销售价的5%,并且要合同接受后现场立即交付,即,作为买家,您必须在竟抢Offer前,让客户去开出来本票,数额不是必须刚好是5%,当然,您的抵押金数额越大,对您在抢购中的胜出越有利。

     为什么要大数额,并且在Offer胜出之时交付? 

     

  • 建筑商的承诺,有多少可信度?

    最近这两天,我的手机被新推出的热点Condo刷了屏。这个靠近大学的公寓大楼,号称地下直通地铁站,不用忍受三九的严寒,也不必去感受三伏的炎热,卖点多多啊。

     建筑商的话,都多少可信度呢? 

     当然,无论您是通过经纪买的期房,还是和建筑商直接签订的合同,最终,作为买家,您都需要直接和建筑商打交道。经纪只是带您去接触了建筑商,因为您本人可能并不知道这个新盘。

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  • 2015年省政府租金涨幅出台

     2015年租金涨幅:1.6%

     安省政府每年都会宣布当年的租金涨幅指引。所谓指引,或者参考标准,

    Guideline,意思就是,房东们如果在没有其他意外情况下,比如,没有对出租物

    业进行必要的,大规模的维修,增加安防系统和保安服务,或者大面积更换设施,地税和保险费用大幅度增加,那么,房东如果要涨房租,则要根据政府规定的限制幅度涨。

     需要提出的是,政府规定的这个租金涨幅,是最大限度涨幅。

     如果房东们有上述的这些意外,额外开销,房东需要向房东和租客委员会提出申请,将自己要求的超出规定涨幅的那部分增长的租金提出理由和证据,并最后需要得到委员会的批准,才可以。

     “安省年度租金增长指南”是根据安省消费者指数来的。加拿大统计局每月都要计算消费者通胀数据。

    这个通胀指数,被认为是具体可靠的通胀衡量数据,是对全省经济范围内的消费物品和服务的价格的统一计算。

    2015年租金允许涨幅是1.6%。即,2015年1月1日到12月31日。

    多数情况下,一个出租物业可以在租客入住至少12个月后涨租,房东在涨租时 ,要提前最少90天给租客发出书面通知。

    根据居民租赁法案2006年的规定,2015年的租金涨幅是根据2013年6月到2014年5月的消费者通胀指数计算出来。

    需要注意的是,居民租赁法规定,最高租金涨幅不可以超过2.5%,即使通胀指数

    比这个百分比更高。就是说,租金涨幅无论怎样根据经济指数计算,封顶百分比是2.5%。

     举例说明: 2014年8月1日起租的一个单位,房东可以在次年,即2015年8月1日合法涨租。合法的意思是:1. 给房客提供90天数面通知。2.租金涨幅不可以超过1.6%。那么,假设这个公寓单位每月租金是800,800的1.6%是12.8,从2015年8月1日起,房客的租金可以涨到812.8。

  • 小钱办大事

    有时候,刚买来的投资物业,立刻要上市出租。房子空着,看上去总不如摆放点儿东西那么偎贴,养眼。但是,不是卖房,说不定很快租出去了,过分做Staging未必值得。那就做些画龙点睛的小改变吧。

    首先,自然是清洁。房子只要干净,就等于Stage了一半。

    其次,挂几幅画,房子立刻会变得温暖和清爽,透着柔和的气息。东北农村过去那么穷,家家也都讲究在墙上糊报纸,贴年画。报纸糊墙更多为了保温,而年画则是为了家里有喜庆的气氛,存粹为了美观。

    有些家境不错的人家,还会贴上颜色和图案比较一致的壁纸,或者在粉刷一新的墙上打上花边围裙,这些都是挂画要起到的效果。

    再就是灯,吊灯,台灯,射灯,壁灯,各种灯散着不同的光线,形成不同的氛围。没有什么比灯光的变换更让人心醉神迷了。安装可以调节灯光强度的开关,来控制光亮。

     

  • 秋风起,给房子穿上保暖衣

    伴随着美好的秋季到来,冬天的脚步也开始越来越紧促。又到了开始考虑冬天保暖问题的时候。

    HGTV 电视频道有一档节目叫Leave It To Bryan。主持人Bryan 说:秋季是最好的检修自家房屋的保暖设备的时候。如果等到冬天来临才发现问题,相关技术人员忙碌不说,您自己也说不定要暂时挨冻一下。

    很多时候,冷暖工和验房师可以做到的必要检查,我们其实也都可以。比如,每户人家大概都会有个梯子,您戴上口罩,到顶棚(Attic)去看看您的保温层是否足够;或者,保温棉或者泡沫是否喷的不够均匀,这个时候请师傅,价钱公道,工期保证,活做得也仔细。

     

  • 华人的品味,不比西人差

    看过很多房子后,会有一个错觉,总感到西人的家居摆设有格调,颜色搭配有创意,而移民,或者多数华人的家居摆设似乎总是有点儿不那么对劲。

    有的客户说,人家西人有那个品味,咱们学不来。还有的朋友说,要想家居摆设好,钱跟上就行。肯花钱买,或者,没那个品味,请家居设计师来不就行了? 

    首先,我承认艺术眼光,审美水平需要那么点儿天赋;但是,家居摆设不是做顶级作曲家或者钢琴师,或让您拥有毕加索或者梵高那样的疯狂艺术天赋。只要肯学,花点儿业余时间的小心思,就可以领会很多家居装饰的精华。

    其次,用钱能解决的问题,都不是问题。但是,凡事用钱来解决,本身就是一个问题。家居装饰需要创意,而创意就意味着,如何有条件上,没条件也要上。花大钱去做家居装饰当然好,但是,有创意的家居装饰未必需要很多钱,创意,需要您去创造。

  • 您合格拿到新屋HST退款么?

    从去年年初开始,我陆续听到一些从建筑商手里买了新屋的朋友说,他们收到了税务局CRA的信,要他们补交HST,数额从 $26,000到 $32,000不等。多数情况是这些人早两年买了新屋楼花,房子到手后,房屋本身已经有很好的升值。考虑到本来也是用来投资的,立刻挂牌出售。

    过去几年来,多伦多及周边的房地产市场很火爆,新房旧房的屋主都有很好的盈利。尤其从建筑商手里买的所谓楼花,即期楼,业主都很开心。很多人买了CONDO楼花,用来转卖或者出租;也有人买了独立或半独立屋楼花。收房后转手卖掉,赚取可观利润。

    俗话说:“常在河边走,哪有不湿鞋?”  什么事情形成了一个趋势,自然会引起官方的注意。

  • 好租客,信用分数需要多少

    很多人买房做出租投资,都会选择不假经纪之手,自己通过各种办法找租客。

    这的确是个好办法。毕竟,出租不同于买卖房屋,手续相对比较简单,涉及的金额不大,目前市场上找经纪出租屋,通常的规则是:房主交付共一个月的租金,作为双方经纪的佣金。自己动手,可以省下这笔费用。

    那么,这就涉及到,找租客需要注意哪些事情。无论是经纪,还是个人,对租客的甄别手续,应该是大同小异。中间过程不可以马虎,更不可以存在侥幸心理。否则,后患无穷。

    先来说说选租客的一个重要环节,租客的信用记录和分数。

  • 30几万的房,卖时需要装修么?

    最近为了一个我正在代理销售的CONDO单位上火。

    那么好的位置,楼里其它几个硬件不如这个的都卖了,我这个单位就是难走。说起不走的原因,更是比窦娥还冤。

    先说这个单位的好:1:地理位置优越,在北约克的Yonge/Finch。出门就是央街,地铁,街车,想去哪儿去哪儿 ;走3分钟就是一个大型的PLAZA,除了律师楼和电脑专卖店,以及一个大型西人超市,还有一家味道装饰俱佳的粤式餐厅,叫“凤凰名粥”。我因为常在那一带工作,赶不及回家就在那里堂吃。菜式丰俭由人,味道很正宗。2:户型好:大户型,22卫加一旦,1200多尺,最大亮点是空间利用很好,阳台不大,本来就足够的空间都占在了居住面积上,所以显得这个单位格外宽敞。加上东南朝向,窗户大,每个房间都是光猛明亮,令人心情豁然开朗。朝外望去,东看WINLOWDALE那些古树参天,绿草如茵的大院落平房,南观央街一望无际的现代街道;3:楼层好。顶层所谓PENTHOUSE。在享受景观无敌之余,还可以无限满足居住者的虚荣心:毕竟,顶层单位数额有限。

  • 买屋出租,与自住不同,不要感情用事

    我在加拿大买的第一个房子,是有管理费的镇屋。6年后出售,从投资角度,这个镇屋是个错误的选择。当年我的一个同事与我同期购屋,隔了一条街,往北,也是镇屋,户型和面积基本一样,但是没有管理费。当时他那个房子要价比我的这个高出3万,我不是没钱,事实上,我为自己的房子准备了一半的预付款。他们家也是与我前后脚卖掉,我们约着买了北边的独立屋,还是隔着一条街的邻居。我要说的是:他的无管理费镇屋,比我的多卖出8万。
    当年,我和那个同事其实都没有考虑到房子的升值,就是自己住。我一个人,做销售,总在外边跑,懒得,也无法顾及到扫雪,除草,弄花。而同事太太就特别爱侍弄花草,她不愿意让管理公司限制她的园艺自由。
    小小的个人喜好,导致我损失8万。

  • 钱不多,投资小房子也很好

    对于买什么样的房子可以升值,以及什么样的出租屋租售性价比好等话题,很多地产经纪,市场研究人士,经济学家,银行理财顾问,都纷纷阐述自己的观点。总结下来,达成共识的是:交通便利,好地段,占地面积大,独立屋,是买屋投资的首选。
    买了大地,房子即使保养不当很破旧,可以推倒重建,也可以翻修,或者资金不足,逐步分期分块修补:反正,有地不愁折腾。
    人人都明白可以升值的产品,竞争自然激烈。好学区,好交通,好人文,具备这些条件的区域,大地大房子已经贵的令人咂舌,或者,令本地人咂舌,而仍然有资金雄厚卖家进场,不惜重金购入,看中的就是潜力。
    那么,资金不够,还想着买个房子做投资,升值有保证,并且回报率还不错,这样的房子,也是可以找到的。

  • 销售工作,心中更要有爱

    曾经去一位台湾人家里,为了他们的那栋想要出租的房子。事情谈完,也到了中午,那位慈爱的太太一定留我吃饭。推辞不过,说,那就来一碗面吧,北方人,爱吃面。

    至今难忘那晚热气腾腾,色彩斑斓,入口弹牙,味道及至鲜美的汤面。

    见我吃的那么幸福,这个太太笑着说:“这面,我是用心做的,里面有爱。”

  • 出租地下室需谨慎

    近年来,很多客户在看房时,都很愿意地下室有独立分门出入,或者更好,走出式地下室。这种形式的地下室,即使没有装修过,也非常抢手。因为,如果可以分门出入或平地走出,日后就可以是个不错的,用途广泛的独立单位。

    通常,这种情况适合于家里有父母同住,不想过多互相打扰的家庭,或者,有小孩子,练钢琴,不想烦到邻居;或者有朋自远方来,临时住在为客人提供的地下室客房,独立洗漱,最大限度的保护个人隐私。还有一些很会享受的家庭,因为地下室可以直接走出到后院草地花园,干脆就把地下室改成家庭娱乐室,甚至家庭影院。夏季烧烤季节,院子里飘着烤肉的香气,随时走入室内的地下室酒吧,喝酒聊天,听歌吃肉,非常方便。

    还有一些人,包括我们华人客户,愿意选择走出式或分门出入地下室,更多的是考虑到它的实际应用价值。

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