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2018年 11月 17日 星期六  
买投资物业,买家是否接受原租客?

带客人看房时,常常遇到需要24小时预约看房的卖家。通常情况下,这是有租客居住的物业。有时候是业主和租客同住,有时完全是租客。有些和房东相处融洽的租客,可以允许潜在买家提前12小时预约,并且将房子打理的很整洁。

我这篇要说的是,作为买家,如果您买的就是这样的出租物业,而恰好您看的物业就有现成的租客,愿意继续在里边住着,您有两种选择:1. 和现有租客签约,继续让其居住。2.要求卖家空屋交房,收拾干净后重新找租客。

 

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先从2说起,因为这个是我个人的建议啊:要求卖家空屋交房,您作为买家接手后,重新开始签租约。

 好处是:您可以不必去和原业主找的租客打交道,让卖家自己发通知告诉租客,省了您驱逐租客的麻烦。同时,您可以根据市场行情来要租金。最重要的,您可以按照自己对租客的要求来寻找租客。

 而接过原来的租客意味着,您可能要根据“安省房东和租客委员会”规定的涨租比例来签租约。同时,您对这个不是自己找的租客情况,背景不了解,甲之蜜糖,乙之砒霜。原来的业主也许是一个剽悍的,不按常规出牌的霸王,粗旷的混不吝,租客对其服气;换了我们华人的阴柔待人之道,可就麻烦多多。

 有租客在里边居住的多单位出租物业会更麻烦些,因为这些分租的租客们的租约到期日不同,需要发出的通知日期也不同,所以,买家在购买这类房屋时,需要在合同上把交房日期放在最后一个租客可以搬走的日期后,并且,作为买家,在物业交接前,要确保卖家做出通知租客的行动,所以,您要在买房合同里写明,卖家要给每个租客发出足够时间的通知,并且要有租客的签收备案。同时,要确保卖家弥补在驱逐租客的过程中可能出现的租客对物业造成的损毁。

 这里顺便补充一下卖家对租客发出通知的日期要求:

如果买家在收房后要自己住,租客需要提前60天接到解除租约的通知信。注意,这个提前60天,一定要是租约到期的前60天,而不是任何时间的前60天。

如果买家收房后准备出租,或装修后再出租,租客需要得到租约结束前120天的通知。重要的一点是,这个租客有权力得到首次被考虑成为新租客的机会。如果他对新业主的租约条件不满意,新业主才可以继续租给别人;如果他同意,他必须是首要被考虑的租客人选。

当然,上述这个租客,必须要在临时搬走时告诉您,他还想回来继续租,这样,您装修后准备出租前就要通知他。如果他索性搬走不想再搬回来了,那么,恭喜您,省了一个不必要的麻烦。

 

好了,现在说1,就是:接手现租客。这个我前边已经说过,我个人不建议,并且给出了理由。但是,仍然还是有很多买家愿意为一些立刻可以看到的好处冒险。

 

好处显而易见:您不必重新寻找租客,房子可以一分钟都不要空置,直接有收入。

 

然而,这就需要您做好充分的思想准备,一旦您接手的租客出个问题,一系列的驱逐程序,您是否愿意面对?让一个不想搬走的人搬走,您心理上是否做好了充分准备?

 

人类在某些方面和动物界有相似之处:先来为王,只认一主。有些租客服从的是前业主,您作为新的业主来了,租客心理上可并不愿意接受您,甚至非常抵触,觉着自己受到侵犯。

 

前几天吵的沸沸扬扬的 多伦多 38号 Kensington Place ,原来的租客拒绝接受新买家的加租且重新签协议的要求,以至惊动了警察。现在,群租客和新房东已经准备大张旗鼓的诉诸法庭。

 

这新房东是资深房地产投资商,他以公司的名义买下了同条街多处物业,并在原租客拒绝合作时强行驱逐,叫手下人将租客的房间打开,租客物品被扔出去,这可不是一般战士能做到的。除了自己本人要足够霸道,身后更要有一个强大的律师,团队。我们良家匹民,还是尽量不要惹这个麻烦。

 

要一个清爽干净的空房,收房后一切重新开始。

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上传: Alice
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