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2018年 11月 17日 星期六  
租房新政9月生效,租约签多久才好?

91日,安省地产新政有关房屋租赁方面的规定开始正式生效。然而我们今天的话题,与此并无多大关系。

 还是先说说新政中比较重要的一条。对于那些还在犹豫是否答应租客的要求,签署长期租约的房东们来说,也许有启发。

 大家都知道,安省每年7月,会出台一条次年租金涨幅限制标准。比如2018年的租金涨幅不得超过现有租金的1.8%。我前边已经专门有文章说过。

 不同的是,新政实施前,租金涨幅限制只针对那些在1991年建造的物业有效,之后的物业,房东们可以得到豁免。也就是说,1991年之后完工的物业,房东们可以根据自己的各项额外开支,每年合理涨租,以便做到收支平衡,甚至有点儿正现金流。

新政将这条取消,任何时候建成的物业,都要遵守政府的租金涨幅限制。1991年这一说,从本月开始,正式失效。

 

所以,回到我们今天的话题。房东们在和某租客签订了合同后,在合同有效期间,想要合法涨租,只有按照政府的涨租幅限来涨价,即使这样的比例对于房东们日渐增加的开销来说,并不合理。

 比如,央行不断涨息,贷款负担陡然开始沉重;Condo 管理费增加;物业税更高,等等,这些都是要房东们消化的内容。只依赖根据通货膨胀计算得来的涨租幅度限制,根本无法帮助涵盖房东们的开销。目前安省大多伦多地区,除了Condo物业可以涵盖房东们的开销并有正现金流,独立物业,越大,越豪华,越无法用租金覆盖开销。

 过去,房东们拼的是物业本身的升值。租金只用来部分开销,有租客还可以打理房子。租金收入,远非物业升值幅度可比。

 反观Condo,虽然去掉开销,租金所得多数是正现间流,但物业本身并不升值,或升值幅度微小,几乎和通货膨胀一样幅度。

这就是近年来,独立物业,或者,无管理费物业的价格一飞冲天的原因之一。投资客在乎的是升值,这是大钱,而不是租金收入。

 我自己也一直坚持这种理念,所以从业多年,对Condo买卖并不热心。我自己投资的出租业当然都是无管理费的物业。

 今年初 Condo大火,到此刻也强势不减。不但重售价格让人瞠目,租金也随着国际学生的增加,买家们决定观望,先租后买的态度,而大幅上涨。多大附近的Condo,目前11卫的小单位,已经可以租到$2000以上,并且出手极快。

 说这些,看似说远了,实际上片刻未离咱们今天的主题。

 根据以上情况和现状分析,租约签署期:最短1年,最长2年。半年太短,3年太长。

 我个人倾向:1年。

 半年太短,这个应该不必多解释吧。租客负责水电煤气费,过户,立帐,好不容易办好,半年到了。虽然有点儿夸张,我的意思是,半年,还不够您折腾的。

 为什么3年太长?道理是,您唯一可以根据自己心意,市场走向来既合理又合法涨租的机会,就是换掉现有租客,重新上市出租的时候。

 合同之内,租金只可以按照政府规定涨幅增加。Condo为例。3年前,多大附近1室,1卫公寓单位租金$1550$1650 。按照每年平均1.7%的合法涨幅,到第三年,您的租金也没超过$1700 。而我们刚才说过,现在的形势是,11卫多大附近的Condo已经租到 $2300 。显然,签订长期租约的房东们很吃亏。

 诚然,像Condo目前这样的形势也是多年未见,不足为道。然而毕竟彰显出一个道理:不要用长久的租约将自己困在原地,无法脱身。并且,长期租约,即便您要卖房,自住,您也只能等到租约到期前的60天,才可以提前给租客发出通知,要求解除租约。

 虽然我前边说我个人倾向1年,对于Condo来说应该很适合,房东们每年都可能有机会通过换租客来合法涨租。对于Condo之外的物业,2年租约也很好。毕竟现在的独立物业并不像Condo这样租金涨幅惊人,更未必如Condo这般好租。其实,即使是Condo,也要看位置。同是在多伦多市中心,只有多伦多大学,地铁附近的Condo单位好租。其它也未必。

 对于不是火到租金每月都变的房子,找到好租客,稳定出租就很重要。2年租约,房东至少可以不必在1年后换租客,再重新上市出租。放租期间的周折和耗时,即便自己租,也至少要空置一段时间;如果不想费心,委托经纪租,更要多交一个月租金作为经纪报酬,这样的消费,换算成每月,不值得。

 说到解除租约,必须要提一下新政的改变。过去,房东们如果要在租约到期,租客仍然想继续住下去时,想要收回出租屋,只要给出合理原因,比如自己,或亲人住;装修改建;上市出售等,租客就要搬走。

 91号开始,房东仍然可以给出上述理由解除合同,但必须要给租客找到另外的出租物业,租客满意才可以。或者,如果无法找到可替代的出租物业,房东要给租客补偿一个月租金。

 看似非常不合理的法规,然而政府这么做有理由。过去这些年来,很多房东们以自住为理由,将租客赶走,其实是为了再次出租,然后涨租。为了防止房东们钻空子,政府才出台该项条例。

 所以现在,所有的好房东们都要为少数坏房东们的作为买单。不但要给租客一个月的租金,自己或家人短期入住也不行,至少需要住满一年才算真正自己住。

 政府声称有监视手段,一旦发现房东们并未像自己声称的那样,自己或家人住,并且住满一年,最高罚款$2.5万。

 让我想起我的保险经纪说的事儿。他说,很多司机因为本来小小的一起车祸,就找专门负责打车祸官司的机构来敲诈保险公司,看理疗师,做各种保健,声称全身哪儿都痛,保险公司遇到这样的理赔人,知道自己遇到了无底洞,一般都会做出一次性赔偿,做出一个了断。然而,羊毛出在羊身上,某些人的投机行为,让每个投保人买单。安省的车保险如此昂贵,这些人功不可没。

 安省政府本来对租客就非常偏袒,现在新政出来,房东们似乎无论如何,都要至少损失一个月租金。

 当然,唯一的例外是,租客方面提出解约,房东自然可以不必多出一个月租金。

 作为房东,要格外谨慎。签订租约前对租客的审查要慎之又慎。同时,如果不确定自己的未来安排,尽量不签长期租约。

 最多不超过2年。

 

 
上传: Alice
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