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2018年 11月 17日 星期六  
几年新的 Condo 最值得买?

有关Condo的话题说了不少,但总有过去说不到,抑或随着现代Condo建设的推陈出新,出现的更多应该引起买卖双方重视的事情。

开门见山,说说几年新的Condo性价比最高,最值得买。当然,前提是:您想好了要买重售Condo,就是,二手Condo

 根据过去这些年帮助客户买重售Condo的经验和体会,我认为,1年以上,5年以下的Condo性价比最好。

 您问,为什么啊?好,既然今天咱说Condo,也算追了一把热点,那咱就从头仔细聊聊。

 

Condo 买卖,从重售到楼花,最近已经火到再无其他话题。尤以楼花为重,可以说是目前最火的地产项目,没有之一。纵观房地产从业人员的活跃重点貌似三分之二的地产经纪都在集中做楼花生意,当然,这也从另一个侧面反映出当今房地产市场形势之严峻。

 坊间关于Condo要崩盘的说法不断出现,然而何时开始,谁会是最后一棒,如同去年初的独立屋市场引发的讨论一样,莫衷一是。

 我们今天不讨论这个,乱象之下,与其临渊羡鱼,不如退而结网,掌握点儿实际的买卖知识,以备不时之需。毕竟,房子最终是用来住的。

 先说说,楼花为啥这么火?一句话,咱们多数华人有新房情节,无论房花还是楼花,别人没住过就是好。

 当然不全是新,顺带的好处也很多,最明显的原因是,楼花基本都是直接和建筑商打交道,尽管有经纪可以帮着拿单位,但在价格上是透明且公开的一口价,基本不需经历其中找经纪看房,分析,与卖家的讨价还价,斗智斗勇,并且怎么买心里都觉着亏这个历程。所有其中的算计也可以省了。

 从资金准备上,买楼花先期投入没有那么多,建筑商那边的定金缴纳可以分期分批,并且也可以在付款时间和额度上争取最大利益。

 楼花买下后,一般要等四年左右收房,当然也有早的,在此前只需缴付定金,买家,尤其是海外买家,有足够时间筹资及办理贷款。

 对于投资客人来说,在楼花等待交接这段时间内,房市可能继续向好,几年后到手的楼花也许已经价值翻倍。

 楼花还有一个好处是,可以在未交接前转让,虽然很多建筑商在合同里写明有转让费用,但听上去毕竟有个退路,而且这点儿转让费,与升值空间相比,可以忽略不计。

 您说了,既然这样,那就买楼花呗。咳咳,别忘了,咱开始就说了,今天文章的前提是,您已经决定要买重售房。谁让您想立刻入住,或者,立刻出租获得正现金流呢?

 所以呢,楼花即使有这么多好处,购买人趋之若鹜;然而,仍有很多人愿意买重售Condo单位。为什么?

 俗话说:尺有所短,寸有所长,重售房的好处是很多楼花无法比拟的。

 首先,和从图纸上看房买楼花相比,买重售物业,您首先可以对您要买的单位实地考察,具体到每个角落的看;而且对搬入地区的人文预先了解。您知道楼里已经住的都是些什么人,租客多还是业主多,虽然在Condo 里这些并无多大区别,但租客多的楼里来往闲人也多些,业主居多则比较安静。

 其次,您可以预先知道,大楼管理处是否高效,友好,且注重安全防范;买房肯定要去看,自己也可以提前去了解,买楼花只能大体上了解,无法做到具体而微。

 再次,Condo 刚从建筑商手里接过来时,很多未完成的细节需要弥补,同时大楼外围的很多设施还没有完善,工程队伍还在小规模施工,无论是治安还是居住的舒适度都大打折扣。

 我曾经带客户去看不到1年的Condo,到处是泥水和封道,几乎无法顺利进入到大楼里,设想一下,居住在里边的业主们生活起居该有多么的不方便,更不要说Condo很多楼层是相继完工交房,您在楼下住着,楼上还未封顶,继续在内部建筑中,噪音和灰尘可想而知。

 有客人问,能否即买重售,在可以初步了解人文和环境的基础上,又得到全新物业的感受呢?

 当然可以做到,这就又回到咱们今天的主题了:1年上,5年下的Condo最好啊。

 继续推理啊。Condo完成的第1年,由于大楼里很多消费无法得出具体数字,只能靠预算,所以通常管理费都相对较低。过了1年后,Condo大楼里的管理公司质量,各种修补需要的费用以及大楼的储备资金是否充足此时都开始显现出来,通常这个时候,管理费会有相应的提高或调整。

 而您买二手Condo,如果是在第一年买,所有上述事实还不知道,Condo Status 反映出来的也未必准确,买来后,后续的很多问题导致管理费涨幅很大,后悔也来不及。

 第二年尘埃落定,方方面面开始纳入正轨,这个时候的管理费会相应作出调整,并且在随后的几年内按照正常比例增长,但并不会超出正常合理范围。这个时候买最好,就是在Condo落成后的第二年入手。当然,即便是到第5年,也可以。

 通常情况下,大楼经过5年的使用后,有些诸如电梯,公众区域油漆,墙面破损等意料之内及之外的修复,需要动用大楼的储备资金。如果储备资金不足,那就需要业主们分摊费用,这些费用以管理费的形式出现在每年的涨价内。

 一个好的大楼,储备资金雄厚,管理公司有效,那么,管理费不会意外不正常大涨。反之则不然。

 即便是正常管理下,一个超过5年的大楼,管理费通常会涨到一个临界点,比如多伦多市中心的湖边Condo,管理费到了5年以上,就会跳过$500这个坎,如果您可以接受,假以时日,到了10年以上,管理费到了一定程度,业主的负担就真的会感到沉重。所以,对于卖家来说,最好在管理费没有大涨之前卖房;对买家来说,一个5年之内新的大楼,各项开销已然明了,管理费并未涨到无法容忍的程度,大楼还算是青壮年,为了各种方便和您上学工作需要,也可以出手买。

 Condo重售单位的人群和买楼花的客户群基本一致,首先是自住,也有半自住,给附近上学的孩子买的,孩子住在里边,将另外一个房间出租出去,以房养房,居住年限可能不会超过另外一个5年:孩子毕业,万一到了外省工作,家长们会想着卖房。

 考虑于此,买重售Condo更不能超过5年新,最好是1年以上,您住在里边5年,卖出时性价比仍然很好。

 当然也有买来就是为了投资出租,新的Condo什么都不需要操心,租客永远不会烦扰房东,这方面的好处就不用说了。

 总之呢,无论是自住还是投资,住在一个5年之内新的Condo里,会感到生活舒适,从投资角度来看,回报最好。

 

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上传: Alice
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