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2018年 12月 9日 星期日  
买 Condo 三要素:想赢全局,必占其一。

上周,久未联系的客户突然打来电话,说要卖了现在住的 Condo, 在附近买个不超过百万的独立屋。

这对南亚裔印度小夫妻,是5年前经我另外一个客户介绍来的。当时他俩新婚,想要买个 Condo 做婚房。

我其实希望他们可以买多伦多市中心的公寓,毕竟这俩年轻人都是在城里上班的白领。但他俩说城里其实有一套早年买的Condo,这次想离着父母近些,那就是世佳宝了。

最终我们选了401/Kennedy的双子楼,当时那个楼刚交工,陆续有人入住,建筑商还有几个剩余单位卖,可以立刻入住。我带着他们选附近楼时,顺便到开发商办公室看了眼。小夫妻喜欢其中的一个单位,当即拍板。

顺利搬家后,他们把在多伦多市中心投资的 Condo 委托我出租出去,这之后就没再和他们有联系。不是不想,而是不好意思。因为介绍我们认识的我前客户,后来自己也考了经纪牌。同族裔,和小夫妻中的男方是好哥们。我退避三舍。

这次再联系上,他们主动交代了一下为何来找我。在他们城里的 Condo 租约到期后,好哥们经纪帮他们又找了一个租客,租约一年。不幸的是,一年到期后,租客突然变得不可理喻,不但不走,还开始赖租。我说不幸,不仅是针对房东,也是对经纪。这也是我每次帮客户找租客,都提着一颗心,生怕出问题的原因。按道理来讲,租客和房东之间的纠纷,不关经纪事儿,然而,经纪怎么能脱离干系呢 ?也许当初筛选不够严格?反正房东对您的印象可就完了。

无论如何,这次下了决心找回我做他们的卖房和买房经纪,是我的荣幸,也是他们的正确选择。

通过他们对心中房子的预算,对目前所在 Condo 位置的挑剔,以及未来居住区域的选择,倒是让我觉着,应该像我每次都跟客户强调的那样,写一篇买 Condo 三要素。说是三要素,无论从个人喜好享受,到投资便利未来升值,您只要占据其一,即可赢得全局。

 

一。 Condo 首先走的是地铁概念。即,交通便利,四通八达。您说这不是废话,住哪里不是交通便利重要?呵,并不是。几百上千万的豪宅,走的是隐私路线。景观不用说了,没有景观撑不起豪宅。地址隐蔽,交通是否便利不重要,最好谁也找不着。而我们这里强调的Condo交通,严格意义上,就是地铁。您没车开,没力气走,不怕,出了Condo举步地铁,甚至不用转车,这是多数人对Condo的首要诉求。住在Condo里的人们,多以年轻人为多,年轻人里也分大学生和上班的白领,大学生们需要集中精力学习,首要考虑的是能够走路到图书馆,教室,以及学校里各种设施。其次也安全。一个花季少女,住在离学校不近的地方,出门需要倒车,天黑了赶上坐车不方便,可能会选择走路,而这样的选择可能有危险。比如轰动华人圈子的美国访问学者章颖颖被学校里的教授以捎带脚为名遭到绑架继而杀害事件。没有地铁,悔恨终生。

至于白领,忙碌程度更胜过在读的大学生。工作之余还要社交,走亲访友,绝对不能将时间花在交通上。唯一的区别是,白领可以将Condo买在自己工作的地方,但工作易变,房子不能轻易转手,地铁仍是一个首要考虑的因素。

 

二.  人文。在满足了地铁这个先决条件后,人文的重要性必须得到重视,在我看来,可以说和地铁同样重要。一个Condo大楼里,如果住满了闲杂人,出入流动频繁,业主从事的职业五花八门,人的受教育程度势必参差不齐,这样人文堪忧的大楼,您住着非常不舒服,甚至危险。约克大学的女学生被前男友杀害案,和出租屋里的人员混杂有关。

买了这样楼里的单位,您家有孩子,或者您本身就是上学的孩子或者年轻白领,安全不能保证,平时受到的不良影响自然也不少。

而避免这样人文不好的 Condo 大楼的办法,就是地址和价位。好地点,价位稍高,会把一些低层次的人挡出去。

 

三. 最后,价位。现在 Condo 这么火,无论楼花还是现房,好地段的 Condo 单位每尺超过 $1300,至于Yorkville 等地方的Condo,早已达到每尺 $1500。当然,我说的这些其实还不算真正贵。贵有贵的好处,富人的生活我们不去评说。这第三要素,就是,现在投资 Condo,无论自住还是出租,不易买贵的。楼价这么高了,迎风买个高价位,自住负担重,出租打不出来开销,未来的升值空间会随着管理费的增加逐渐缩小。

开头说到的那对小夫妻,当年买的 2+1 外加 2 个洗手间,使用面积 830 尺,租金可达到 $ 2400。听着很高,夫妻俩算了一笔账给我,去除贷款,管理费,地税和房屋保险,加上期间找租客的空置月份以及经纪费用,房东恐怕还要贴钱。这也是他们毅然决定要卖的初衷。

所以,如果您是自己住,那就买小户型,不要贵,最好不要超过 $60万,船小好回头。Condo 更多为了住着方便,并非豪华就好。小户型出租相对容易,在租售比上,远超过大户型。

说了买 Condo 这三要素,您会说,如果可以有这样单位,交通近地铁口,人文胜豪宅区,小户型温馨可人,价格却又不超过  $60万,岂不是梦里都要笑醒 ?

不但有,还很多。举一个例子:最近我在 Yonge/King 黄金地段,有一个小户型酒店式公寓上市。这个Condo,占全了上述三要素: Yonge和 King 街地铁站,出来后走2分钟,真的是2分钟,就到Condo楼前。我每次去都坐地铁,完全不用开车。您要交通方便,没有比这再方便的。去其它地方也方便,出地铁,各路街车像一道道风景线,轻柔滑向四方。

文化氛围更胜一筹。公寓和星级 King Edward Hotel 连体,根本就叫 King Edward Private Residences 。爱德华王子私密住宅。业主拥有的前台服务,健身房,酒吧,均与酒店共享。

您来了客人,随时可以带去酒店的英式餐厅,下午吃高茶,傍晚饮红酒,皇家享受。附近有著名的劳伦斯市场,迪斯特里酿酒屋,国王街上鳞次栉比的酒吧,餐饮,形成这个区域的独特英伦风格。这个私密的酒店式公寓,只有三层是居民住户,其它都是酒店,虽然联体,但却与居民住户这三层巧妙分门出入。

楼里的单位,多是本土白人的第二住宅,海外商人的临时栖息地,以及年轻人的自住屋。每个单位的业主偶尔碰面,均彬彬有礼;时常遇到的酒店服务人员,更是微笑服务,人文没得说。

既然这么欧式,价格也贵不可能吧?并不是,最后一条买 Condo的要素,得到完美体现:小户型,低管理费,要价不到 $50万 !上市后我的客户群里很多人不敢相信,直呼太便宜。好吧,您倒是来买啊。

Condo 三要素 ,地铁,人文,价格。占其一赢全局,占三夺天下。

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上传: Alice
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